Takstmann om tilstandsrapport

I denne korte artikkelen skriver vi litt om taksering og tilstandsrapportering, basert på erfaringene og kunnskapen til takstingeniørene hos Artikon. Vårt fokus ligger på å gi en grundig, men lettforståelig oversikt som er relevant for alle som er interessert i boligmarkedet, enten det gjelder kjøp, salg, eller av ren interesse.

Ny avhendingslov og fremtiden

Med innføringen av den nye avhendingsloven håper vi på færre problemer med kjøp og salg av eiendommer. Loven er fortsatt ny og under prøving og bransjen er vitne til at advokater tar en aktiv rolle i å utforske nye muligheter innenfor lovens rammer. Det medfører at flere reklamasjoner blir tatt for retten. Gjerne også saker som på ingen måte har noe i retten å gjøre.  

Utdanning og kvalifikasjoner

For å utarbeide en tilstandsrapport, må man være bygningssakkyndig. Det finnes ingen formelle utdanningskrav for øyeblikket, men utdanningsnivået hos enkelte takstmenn varierer betydelig. I Norsk Takst, som Artikon er en del av, kreves det fag- og mesterbrevutdanning, eller tilsvarende høyere utdanning, samt erfaring fra byggebransjen. Med til sammen 40 års erfaring i bransjen, erkjenner vi at læringen aldri stopper. En takstmann, eller takstingeniør, har sertifiseringer i flere fagområder som verditaksering, skade, reklamasjon, landbruk, og mer og er et høyere utdanningsnivå en det en normal bygningssakkyndig kan ha.

Om tilstandsrapporten

Med innføringen av en ny tilstandsrapport i 2022, som Artikon begynte å bruke i 2021, har vi navigert gjennom en læringskurve. Et godt resultat i en tilstandsrapport er ikke å framstille en bolig som feilfri eller som et renoveringsobjekt, men å gi tilstrekkelig informasjon til alle parter som er involvert. Selv nye boliger krever vedlikehold. En tilstandsrapport gir en detaljert beskrivelse, men det er viktig å huske at en bygningssakkyndig kun ser et øyeblikksbilde av eiendommen.

Fokus på lovlighet og arealmålinger

Et nytt fokusområde i tilstandsrapporten er lovlighet. Dette kan være utfordrende, selv for kommuner. Hos Artikon, arbeider vi mye med byggesøknader og lovlighetsavklaringer, og det er en integrert del av vår hverdag. Når det gjelder arealmålinger, er kravet nå at vi ikke kan avvike mer enn 2% fra det faktiske arealet. Dette er en streng standard, spesielt i komplekse bygninger. Som den eneste lokale aktøren har vi investert i en Leica 3D-skanner, et verktøy som har vist seg å være svært nøyaktig og effektivt.

Hullborring og fysiske målinger

Hullborring og fysiske målinger er avgjørende deler av tilstandsrapporten, spesielt i våtrom og underetasjer. Gjennom hullborring får vi verdifull innsikt i byggemetoder og vi får søkt etter fukt i konstruksjonen. Videre utføres det også andre målinger av fukt, fallforhold og skjevheter på relevante steder i boligen. Det er imidlertid viktig å forstå at disse målingene er begrensende; de tilbyr bare et øyeblikksbilde og dekker ikke hele boligen. Alder vil slik sett også være relevant å ta med seg som avgjørende faktor får å avgjøre levetiden. Og la det være sagt, etter sikkert nærmere 1000 hull, er det meget få som plages av at det må gjøres eller er nevneverdig plaget av det i etterkant. 

sluk.jpg

Dokumentasjon

Vi bruker mye tid på å lese i dokumenter som kommer frem av den såkalte «meglerpakken», men også dokumentasjon som du som skal selge kanskje også har, skulle vi hatt.  Dokumentasjon av utførte arbeider som sjekklister, kontrollerklæringer, bilder og fakturaer er essensiell i boligsalg. Disse dokumentene bidrar ikke bare til å bekrefte kvaliteten på arbeidet, men kan også bidra til å eliminere avvik og styrke eiendommens verdi. For selgere er det derfor viktig å investere tid i å samle denne dokumentasjonen. Det kan ha en direkte innvirkning på salgsprisen og effektivisere salgsprosessen, da det gir kjøpere tillit til eiendommens tilstand og reduserer usikkerhet. En god dokumentasjon kan altså være avgjørende for et vellykket salg.

Bruksmønster

En tanke å ta med seg: Se for deg et bad som tidligere har vært brukt av en person og vist seg å være problemfritt for denne personen. Som byggesakskyndig kommer vi da til et bad som er lite belastet og avvikene kan være få. Kanskje har det bare blitt dusjet 1- 2 ganger i uken og da i 5 minutter.  Når en stor familie tar over, og badet brukes hyppigere, kan det tidligere tette og skadefrie badet plutselig utvikle lekkasjer, ettersom membraner og tettesjikt blir utsatt for større belastninger. Kanskje har det vært avvik hele tiden, men hvor dette ikke har blitt provosert frem på grunn av liten bruk. Dette illustrerer hvorfor tilstandsrapporter, selv om de er omfattende, ikke alltid kan forutse fremtidige utfordringer i en bolig.

Personlig perspektiv og ansvar

Som med alle yrker varierer takstfolk i form og kvalitet. I Artikon tar vi vårt arbeid og ansvar alvorlig, spesielt siden eiendomstransaksjoner er direkte knyttet til den enkeltes økonomi. Vi benytter egne sjekklister, 360-graders kameraer og gjennomfører sidemannskontroller for å sikre kvaliteten på våre rapporter.

Verditakst

Vi foretar ofte verditaksering i forbindelse med tilstandsrapporter. Det gjør vi for å gi en helhetlig og nøyaktig vurdering av eiendommen. Takstmenn har fagkunnskapen og erfaringen som er nødvendig for å vurdere både tilstanden og verdien av en eiendom på en profesjonell måte. Dette gjør at både selger og kjøper får et klarere bilde av eiendommens faktiske verdi i tillegg til dens tekniske tilstand. En slik integrert tilnærming sikrer at alle aspekter av eiendommen vurderes samlet, noe som bidrar til en mer transparent og rettferdig handelsprosess.

Selgers erfaring

Selgers erfaring med prosessen rundt tilstandsrapport og verditaksering kan ofte være blandet. For en selger innebærer det å kjøpe en tjeneste som potensielt kan avdekke at boligen ikke er i så god stand som antatt, og i noen tilfeller kan det også føre til at verdien settes lavere enn forventet. Dette er ikke som å investere i en gjenstand som en ny sofa eller grill, som umiddelbart bringer glede. Tilstandsrapporten kan tvert imot noen ganger medføre frustrasjon og økonomiske bekymringer. Det er imidlertid viktig å forstå at hensikten med en tilstandsrapport er å være et verktøy som skal beskytte partene mot fremtidige uforutsette problemer. Den gir en ærlig og detaljert vurdering av eiendommens tilstand, slik at kjøperen kan ta en god beslutning og unngå kostbare overraskelser etter kjøpet. Det er lite som er så ille som når kjøper reklamerer på deler eller hele kjøpet. I dette perspektivet er tilstandsrapporten essensiell for en trygg og ansvarlig eiendomshandel.

Les salgsoppgaver og takst grundig, det er for sent i etterkant.

Den kommer ikke av selv – så la oss samarbeide om en trygg bolighandel!

Steffen Terkelsen / partner i Artikon / Leder i Norsk Takst avdeling Møre og Romsdal.